如何避免买到查封房

2018-08-29 郭枭豪

如何避免买到查封房

购买到查封房,买家可能面临合同无效、购房手续无法履行、购房款无法追回、所拥有权转移登记手续无法办理等风险。什么是查封房?


一、什么是查封房?

通俗来讲,查封房就是指“贴上封条,不准动用”的房子。在法律上,查封房是指在房屋交易过程中,交易标的房屋即你所要买卖的房屋,实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。


二、如何避免买到查封房?

1、尽可能了解卖家为何卖房

了解清楚卖家为什么要卖房很重要,例如:卖掉旧房是想要换新房,还是想要偿还债务。只有了解清楚卖家为何卖房,才能规避潜在的风险。

2、留存证据是关键

打官司是要有证据的。按照举证责任的一般规则,买房人对自己提出的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或证据不足以证明的,由负有举证责任的买房人承担不利后果。

因此,在交易过程中务必要强化证据意识,关键不在于有没有证据,而在于证据能不能被法院认可和采纳。要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据,如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业和供暖费凭证等,尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。

同时,注意可能影响证据效力的细节问题,房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买房人保持一致,不要对发票内容进行涂改,不要将房款轻易打入非卖方账户,如开发商或中介的个人账户等,避免证据瑕疵导致证明力下降,损害自己的实体权利。

3、预告登记是屏障

我国《物权法》规定的预告登记制度是保障购房人顺利实现物权的一项保全制度。一旦签订合同并办理了预告登记,卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记,也不能再另行处分房屋,大大降低了卖方恶意损害买方利益的风险。

同时,由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分,买方请求停止处分的,法院理应支持。如果符合物权登记条件,还应当进一步解除查封,停止执行。因此,建议买房人充分利用法律赋予的权利,为自己筑起一道防火墙。

4、签约后进行资金监管

如果房屋买卖合同已经签约,这时候可以选择在交易时使用资金监管的形式,资金监管之后,房子如果能过户就没问题,不能过户,购房款也不会打到对方账户下,资金是安全的。

5、及时过户是法则

除了法律规定的特殊情形外,房屋所拥有权只有在依法登记后才发生法律效力。也就是说房屋一天不过户到自己名下,就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。


因此,在房屋交易中,买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接,更要充分重视房屋物权的变更登记,在具备过户条件时及时办理变更登记,以防产生难以挽回的损失。